Contratos em Espécie

• Compra e venda

O Direito Civil propõe que a Compra e Venda é uma forma de contrato na qual uma das partes irá transferir um bem à outra, mediante pagamento de uma quantia.

De modo geral, a transição é realizada através de tradições, em casos de bens móveis, ou pelo registro, em casos de bens imóveis.

O Código Civil de 2002 prevê:

TÍTULO VI - Das Várias Espécies de Contrato

CAPÍTULO I - Da Compra e Venda

Seção I - Disposições Gerais

Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.

Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter as qualidades que a elas correspondem.

Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.

Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designarem outra pessoa.

Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor.

Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.

Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.

Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.

Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.

Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.

§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.

§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.

Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.

Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.

Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.

Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública:

I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração;

II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;

III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;

IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados.

Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.

Art. 498. A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre co-herdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso.

Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.

§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.

Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.

Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.

Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.

Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão à parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

• Venda de bens em condomínio

Nem sempre uma pessoa possui todos os seus bens – é o caso dos bens de um condomínio. 

Existem vários tipos diferentes de condomínios. Um exemplo é a construção de condomínios, este termo refere-se a casas onde várias pessoas compraram propriedades juntas. 

Além disso, existem condomínios tradicionais, estes contêm paredes que separam os vizinhos.

Não importa qual questão relacionada ao condomínio seja discutida, ninguém pode interferir no apartamento ou na casa de um proprietário individual no condomínio. Cada proprietário tem sua própria unidade sem que ninguém atrapalhe.

O artigo 504 Código Civil do condomínio estabelece que nenhum condômino pode dividir sua unidade em partes menores sem dar prioridade aos outros condôminos. Isso se aplica a qualquer propriedade, exceto o próprio edifício.

A lei estabelece que os proprietários devem fornecer bens indivisíveis aos inquilinos; a divisão de qualquer item não é exigida por lei. 

No entanto, algumas jurisprudências do STJ sugerem que os proprietários devem dar preferência a outros inquilinos ao dividir seus bens.

A lei esclarece como implementar as vendas quando necessário.

• Pactos Adjetos

Um contrato adjeto é um contrato preliminar de compra e venda, nos termos especificados, em caso de inadimplência do comprador, os próprios bens são oferecidos como garantia fiduciária.

Em uma transferência fiduciária garantida, o título de propriedade móvel é transferido para um credor, conhecido como fiduciário (geralmente uma empresa financeira que fornece dinheiro para a aquisição), para garantir o pagamento, e o devedor (o fiduciário) mantém a posse da coisa direta, domínio e posse indireta.

A forma como a garantia é transferida para o credor não tem tradição real, mas ficção (constituição da posse).

- Retrovenda

Esta doutrina afirma que qualquer propriedade só pode ser vendida com a estipulação de uma cláusula. 

A cláusula determina que o preço de venda deve incluir despesas como benfeitorias necessárias para o vendedor. 

O comprador tem um período de tempo limitado para comprar a propriedade de volta do vendedor pelo preço de venda original. Isso é considerado propriedade resolúvel porque pertence ao proprietário do domínio em todos os momentos. 

No entanto, se uma determinada condição for atendida, a propriedade será revertida para outra pessoa.

O vendedor original deve cumprir um acordo para permitir que um terceiro venda a propriedade. Isso ocorre porque um contrato faz parte do registro de propriedade pública. 

A lei estabelece que os compradores têm 3 anos para usar uma cláusula de vencimento no contrato. É feito dessa maneira na esperança de fornecer segurança jurídica.

Quando alguém compra um produto e se recusa a devolvê-lo, o vendedor pode depositar o item em depósito e recuperá-lo.

- Venda a contento (ou sujeita a prova): 

Normalmente é uma disposição em um contrato para a venda de um objeto ou propriedade inanimada. 

Ele permite que o vendedor forneça uma amostra do item à venda para confirmar se ele atende aos requisitos do contrato. Se um comprador não conseguir identificar a diferença entre a amostra e o item real, ele poderá se recusar a comprá-lo. 

O comprador deve declarar expressamente que aceita a compra antes que o vendedor confirme a venda. Esse processo é conhecido como aceitação; sem aceitação, uma venda não é considerada confirmada. 

Um comprador que não expressa aceitação é considerado um mutuário. Os arts. 509 a 512 do CC/02 determinam a utilização de arte específica.

Se o contrato determinar que o comprador deve demonstrar sua intenção dentro de um determinado prazo, e ele não o fizer, o vendedor deverá tomar algum tipo de ação judicial ou extrajudicial contra ele para forçá-lo ao atraso.

- Direito de preferência

O art. 513 do CC/02 estabelece que o vendedor tem o prazo de 180 dias para reaver seu imóvel caso deseje vender sua posse. No entanto, este prazo não se aplica a bens imóveis ou móveis. 

Se o comprador desejar vender o objeto, ele tem 2 anos para fazê-lo antes que o vendedor possa recuperá-lo.

Se o proprietário original não der nenhuma consideração de valor à compra, ele terá 60 dias para depositar o preço e retirar o item, caso não possa ser movido.

O vendedor perde todos os direitos quando o comprador decide doar o item.

Há uma noção peculiar quando se trata de poder público. Antes que qualquer propriedade possa ser confiscada, o governo deve ter um objetivo específico em mente. 

Qualquer período de cinco anos sem que essa finalidade seja cumprida confere ao afectado o direito de pedir a devolução dos seus bens (retrocessão). 

Isso pode ser considerado legal devido à jurisprudência aceitar que se uma ação visa um objetivo específico, mas acaba servindo a outro propósito, a retroação não é merecida.

- Venda sobre documentos

Esta cláusula aplica-se às vendas em que o objeto não se encontra no local onde o contrato é celebrado. 

A entrega de documentos relacionados a negócios corresponde a uma tradição fictícia. 

Portanto, se o bem chegar ao comprador com defeito, a venda não será cancelada, a menos que seja comprovado que o defeito existia antes da celebração do contrato (CC/02, artigos 529 e seguintes).

A lei não estabelece expressamente que a cláusula se aplica apenas a bens móveis, mas a sua aplicação a bens imóveis é factualmente limitada: não pode ser aplicada a bens imóveis naturais (para bens imóveis, é possível por definição da lei)

- Contrato estimatório

Uma parte constitui a entrega à outra de uma ou mais mercadorias a um preço estimado de venda. 

Uma vez vendidas as mercadorias, o vendedor fica com o excesso do preço estimado e é obrigado a devolver as mercadorias não vendidas. 

O lucro do vendedor é a diferença entre o valor estimado e o valor da venda.

O Código Civil de 2002 dispõe os seguintes artigos sobre o contrato estimatório;

Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.

Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável.

Art. 536. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou sequestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço.

Art. 537. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.

- Compromisso de compra e venda

É considerado direito real. O prometido comprador pode transferir a propriedade a um terceiro (cessionário) por trespasse sem o consentimento do prometido vendedor (caso em que a promessa deve ser expressamente irrevogável).

Pode ser celebrado por instrumento público ou particular.

Em negócios envolvendo bens imóveis, geralmente é utilizado instrumento público, mas há exceções: imóvel com valor inferior a R$ 30 salários mínimos, transferência de propriedade para pagamento de imóvel da sociedade de capital, imóvel financiado por uma instituição financeira.