As atribuições do corretor de imóveis

O corretor de imóveis acompanha toda a transação imobiliária, que vai da escolha do imóvel até os trâmites burocráticos para a finalização do negócio.

Veja agora quais são as principais atribuições de um corretor de imóveis:

• Mediar a compra, venda, locação e permuta de imóveis
• Requisitar a documentação necessária para a transação imobiliária
• Prospectar e entrevistar clientes
• Localizar imóveis adequados às necessidades dos clientes
• Criar estratégias de vendas
• Avaliar e atribuir valor aos imóveis
• Realizar benfeitoria
• Acompanhar os clientes na pós-venda
• Administrar condomínios

A avaliação de imóveis

Dentre as principais atividades de um corretor de imóveis, destaca-se a avaliação de imóveis.

Em termos legais, a avaliação de imóveis urbanos é normatizada pela NBR-5.676/80, já a dos imóveis rurais, pela NBR 8.799/85.

A depender do contexto, a avaliação de imóveis pode ser definida, de acordo com o Dicionário Imobiliário, como:

• Atividade que envolve a determinação técnica do valor (preço) de mercado do imóvel, com base na análise de suas características;
• Ação com o objetivo de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel;
• Valor determinado pelos avaliadores;
• Processo que estabelece o valor qualitativo ou monetário de um imóvel, bem como sua hipoteca.

A avaliação, de maneira mais ampla, tem função e objetivo técnicos, sendo realizada por profissionais do ramo imobiliário. A avaliação também pode possuir finalidade jurídica, recebendo o nome, nesses casos, de avaliação judicial. A avaliação judicial é a atividade em que um avaliador oficial ou perito qualificado pelo juiz da execução elabora um laudo com a discriminação e o valor dos bens penhorados. A respeito da avaliação judicial, deve-se considerar o que diz o artigo 700 do Código de Processo Civil-CPC:

“Art. 700 - Poderá o juiz, ouvidas as partes e sem prejuízo dos editais, atribuir ao corretor de imóveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediação na alienação do imóvel penhorado.

Quem estiver interessado em arrematar o imóvel sem o pagamento imediato da totalidade do preço poderá, até 5 (cinco) dias antes da realização da praça, fazer por escrito o seu lanço, não inferior à avaliação, propondo pelo menos 40% (quarenta por cento) à vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel.”

Conforme você já estudou, as atribuições do corretor de imóveis estão previstas na Lei n°6.530/78, no Art. 3°:

“Art 3º - Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”

Este artigo concede ao corretor imobiliário a permissão para assinar relatórios de avaliação destinados à atribuição de valor de bens imóveis.

A avaliação de ordem técnica de um imóvel fica a cargo do engenheiro, que analisa fatores como fundação, estrutura, segurança, além do preço do imóvel.

A avaliação de um imóvel para fins de atribuição do valor de venda e/ou locação é feita levando em consideração critérios como:

• A região onde o imóvel está localizado;
• Relevo;
• Finalidade do uso: comercial, industrial, residencial, atividades de agricultura, fins sociais, dentre outras;
• Dimensões da área;
• Formas de acesso ao local;
• Aspectos da construção;
• Existência de serviços públicos, serviços comerciais e comunitários na região onde o imóvel se encontra;
• Benfeitorias;
• Situação do imóvel frente ao código de postura e/ou Plano Diretor da cidade.

Na avaliação de apartamento, é necessário analisar, além dos critérios acima apresentados, fatores como:

• Se o apartamento é poente ou nascente;
• Se é vazado;
• Presença de barulho no exterior do imóvel.

Na condição de corretor imobiliário, você deve sempre agir com bom senso durante a avaliação de um imóvel, para assim, chegar ao valor de mercado.

O valor de mercado é o preço médio, uma espécie de padrão, praticado para determinado bem imóvel dentro do mercado imobiliário. O valor de mercado nem sempre é praticado em uma transação imobiliária. Dessa maneira, o valor final que será pago recebe o nome de preço de mercado.

Bens que podem ser avaliados

Os bens materiais, sejam eles móveis ou imóveis, dividem-se em duas categorias:

• Bens tangíveis: fazendas, sítios, máquinas, equipamentos, lojas, glebas, lotes, edificações, instalações.
• Bens intangíveis: fundos de comércio (ponto), concessões, patentes, marcas.

Os métodos de avaliação

A avaliação de um imóvel pode ser realizada por meio de métodos diretos e indiretos:

Métodos diretos

Empregam a metodologia comparativa e a de custo. A metodologia comparativa, como o próprio nome diz, faz a comparação da venda ou locação de imóveis de padrão semelhante em uma mesma região e que tenham sido negociados recentemente.

Já a metodologia de custo faz a análise criteriosa do custo da edificação e das benfeitorias realizadas. É uma metodologia que não se emprega em todas as situações, sobretudo, quando o imóvel foi construído há muito tempo

Métodos indiretos

Utilizam as variáveis renda e/ou características residuais. Na metodologia da renda, o valor do imóvel é definido levando em conta o quanto este poderá render.

Atenção: para a atribuição do valor de aluguel de imóveis novos e/ou que não é possível o uso da metodologia comparativa, a orientação é utilizar como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imóvel.

Por exemplo, um imóvel que custa R$500.000,00 (quinhentos mil), tendo como base esta regra, o valor inicial da locação será de R$2.500,00.

Na metodologia residual, considerando o valor total do imóvel e do terreno, o percentual de diferença entre eles corresponde ao valor da edificação.

A benfeitoria

A benfeitoria é toda intervenção civil e/ou serviço realizado no imóvel com a finalidade de proporcionar melhorias em sua estrutura e conservação. É toda melhoria feita pelo homem e que não pode ser retirada do imóvel sem danos, a fim de melhorar o estado do imóvel.

A benfeitoria é dividida nas categorias abaixo:

Benfeitoria necessária: essencial para a conservação e/ou evitar que ocorra a degradação do imóvel.

Benfeitoria útil: agrega valor ao imóvel, pois melhora as suas condições de uso e habitação.

Benfeitoria voluptuária: melhoria não essencial e que visa somente deixar o ambiente mais bonito, agradável ou confortável.

Benfeitoria não reprodutiva: instalações elétricas, hidráulicas, de irrigação, edificações, dentre outras.

Benfeitorias reprodutivas: melhoramentos que promovem o desenvolvimento de culturas comerciais ou domésticas. Em um processo de avaliação de um imóvel é fundamental que se considerem as benfeitorias, mas também, sejam observados os critérios de desvalorização, como idade e desgastes estruturais.