Corretor de Imóveis - Conhecimentos essenciais
Nos cursos de Técnico em Transações Imobiliárias (TTI) e nos de nível superior, os alunos fazem a disciplina Operações Imobiliárias.
Este componente curricular apresenta aos futuros profissionais as informações básicas, mas que são fundamentais para o dia a dia da profissão de corretor imobiliário.
Neste capítulo, trataremos de alguns conhecimentos básicos necessários para o bom exercício da função.
Conceitos básicos sobre financiamento de imóveis
O financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo, que é concedida pelos bancos públicos e privados para aquisição de imóveis novos ou usados.
A Lei n° 4.380/64 criou o Sistema Financeiro de Habitação – SFH, que tem como propósito implementar a política de habitação no país.
O artigo 1° da Lei destaca este objetivo:
“Art. 1° O Governo Federal, através do Ministro de Planejamento, formulará a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.”
O Sistema Financeiro de Habitação visa assistir os cidadãos de todas as classes sociais, em especial, os de baixa renda e que não possuem meios de aquisição da casa própria dentro dos requisitos existentes.
A partir disso, foi criado o Banco Nacional de Habitação – BNH, com o fito de orientar e administrar a política habitacional.
Até o ano de 1986, quando encerrou as suas atividades, o BNH concedeu o financiamento de milhões de imóveis em todo o território nacional, atuando em conjunto com instituições financeiras autorizadas a trabalhar com crédito imobiliário.
Após a extinção do BNH, as ações de concessão de crédito passaram a ser responsabilidade do Banco Central, que por razões estruturais, reduziu as atividades, provocando uma crise no ramo da construção civil.
Em 1997, foi sancionada a Lei nº 9.514/97, também conhecida como Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, como uma forma de reaquecer o mercado imobiliário, até então em baixa, devido ao encerramento das atividades do BNH.
O Sistema de Financiamento imobiliário nos dias de hoje é responsável por grande parte dos financiamentos realizados no país.
O objetivo do financiamento imobiliário está descrito no artigo 1° da Lei:
“Art. 1º O Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.”
Neste novo sistema, a garantia hipotecária deu lugar à alienação fiduciária do imóvel. A alienação fiduciária é a modalidade de crédito baseada na alienação de bens.
Esse sistema teve início em 1997 e se destaca como um tipo de financiamento que oferece muitos benefícios às instituições financeiras e aos clientes.
Na alienação, acontece a vinculação do bem ao nome da instituição credora, ou seja, o imóvel é comprado com o capital da instituição financeira.
A instituição financiadora, por sua vez, possui o domínio do imóvel até que este seja totalmente quitado, e o cliente possui o direito de uso, mesmo que o imóvel ainda não seja “seu”.
O sistema de alienação fiduciária permite que em caso de inadimplência, o credor pode vender o bem por meio de leilão público.
O artigo 22 da Lei n°9.517/97 traz as orientações sobre a alienação fiduciária:
“Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
De modo geral, o sistema de financiamento funciona dessa maneira:
- A empresa construtora ou incorporadora fecha um contrato com o comprador, para assim, realizar o lançamento e/ou entrega do empreendimento;
- O imóvel vendido passa a ser a garantia da dívida do comprador, seguindo as regras da alienação fiduciária, regulamentada pelos artigos 22 a 33 da Lei n° 9.514/97;
- Uma vez que é o titular do crédito, o fiduciário negocia com a companhia de seguro por meio da cessão do crédito;
- A seguradora libera os títulos – CRI correspondentes ao crédito do fiduciário e o insere no mercado financeiro.
A fim de garantir a harmonia no processo de rendimentos e cobrança de juros, a lei buscou tornar mais homogênea as condições de crédito, recorrendo às mesmas condições para o cálculo dos juros, correção monetária e garantia.
O artigo 5° da Lei apresenta as condições essenciais para o financiamento, bem como as condições monetárias, financeiras e securitárias.
Já o artigo 17 trata das garantias dos processos de financiamento imobiliário, como a alienação fiduciária, sem deixar de lado, também, outras garantias mais tradicionais, a exemplo da hipoteca.
Outras modalidades de financiamento
A Caixa Econômica Federal é considerada a principal instituição pública para o financiamento de imóveis no Brasil.
O financiamento imobiliário da Caixa se destaca pelos juros baixos e facilidade no pagamento.
Conheça os tipos de financiamento de maior destaque que a Caixa oferece:
Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador - FAT- Habitação
Este plano é dividido em duas linhas de crédito:
SFI - Financiamento de imóveis na planta e/ou em construção: tem a finalidade de ampliar a produção de imóveis na planta ou em construção.
Podem participar deste plano todas as pessoas físicas de qualquer faixa de renda.
Nesta modalidade, o financiamento ocorre mediante a entrega da Carta de Garantia ao interessado no financiamento, neste caso, a Construtora.
A partir daí, a Construtora realiza a transação individual com os interessados, por meio do contrato de compra e venda.
A amortização é feita pelo SAC – Sistema de Amortização Constante e o limite do financiamento é de R$180.000,00.
Carta de Crédito - Fat-Habitação – Residencial: Linha de crédito imobiliário destinada às pessoas físicas, utilizando os recursos do FAT.
O financiamento é reservado para a compra de terreno ou construção, caso a pessoa interessada já possua um terreno.
O prazo de conclusão da obra é de 18 meses. A amortização é pelo SAC e o prazo do financiamento é de 204 meses.
- Possuir registro no FGTS há mais de três anos;
- Não ser comprador promitente ou possuir imóvel financiado pelo SFH, em qualquer localidade do país;
- Não possuir imóvel na cidade onde trabalha, bem como nos municípios vizinhos;
- Faixa 1: contempla famílias com renda de até R$ 1.800,00 e é isenta da taxa de juros;
- Faixa 1,5: tem juros de 5% ao ano e é destinada a pessoas físicas com renda familiar mensal de até R$ 2.600,00;
- Faixa 2: reservada às famílias com renda de até R$ 4.000,00 e tem taxa de juros de 6% a 7% ao ano.
O corretor deve estar alinhado com todas as opções de financiamento que a Caixa Econômica e demais instituições disponibilizam.
Isso vai auxiliar os clientes na escolha do tipo de financiamento imobiliário que melhor se adapta ao seu perfil.
Este artigo pertence ao Curso de Corretor de Imóveis Básico
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