A remuneração do corretor de imóveis

O novo Código Civil Brasileiro (Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002) assegura ao corretor imobiliário o direito de receber remuneração sempre que ele alcança resultados positivos dentro do exercício de sua função.

Conheça as determinações do Código Civil Brasileiro no que tange à remuneração do corretor de imóveis:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Como você já aprendeu, para os profissionais que trabalham com vínculo CLT, geralmente, é pago um salário fixo e comissão, fixada mediante contrato de trabalho.

No caso do corretor de imóveis autônomo, ele deve receber a remuneração referente à conclusão da transação imobiliária, denominada de honorário.

Quando ocorre a venda de imóveis usados, também chamados de “Imóveis de Terceiros”, a responsabilidade pelo pagamento do honorário do corretor é, na maioria dos casos, do dono do imóvel. Por outro lado, há transações imobiliárias em que os honorários do profissional ficam a cargo do comprador do imóvel.

Assim, a obrigação sobre o pagamento dos honorários do corretor, bem como a forma como este será realizado, devem ser acordados de maneira clara, com o objetivo de evitar a dupla cobrança de honorários.

É válido lembrar que a dupla cobrança de honorários é compreendida como um ato ilícito previsto em Lei.

Esta ação é permitida apenas nos casos em que as partes envolvidas resolvem, em comum acordo, ratear o valor destinado aos honorários do profissional.

Nos processos que envolvem a venda de imóveis novos das construtoras, a remuneração do profissional fica incluída no preço de tabela, não ocorrendo muitas variações.

As vendas são iniciadas após firmar-se o contrato entre a corretora ou imobiliária e o corretor empreendedor.

Sobre o pagamento de honorários para os corretores, o Art. 6°, inciso 3° e 4° da Lei n°6.530/78 determinam:

“§ 3° Pelo contrato de que trata o § 2o deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.”

“§ 4o O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previsto no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1o de maio de 1943. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)”

No que diz respeito às vendas de loteamentos, há formas diversas de remuneração.

Existem transações em que o honorário é referente ao valor total da entrada, que é repassada para a imobiliária que realizou o lançamento. Esta, por sua vez, deve fazer os devidos ajustes com o corretor.

Além disso, há situações nas quais durante a proposta de venda, o sinal de compra é destinado à comissão do corretor.

A partir daí, quando o profissional entrega a proposta de negócio à imobiliária ou ao empreendedor, ele desconta a parte correspondente às suas atividades.

Quando se trata da locação de imóveis, ocorre a taxa de administração, que se diferencia da corretagem.

Desse modo, nas transações de locação, quem deve pagar a remuneração do corretor é o dono do imóvel, conforme é assegurado pela Lei do Inquilinato, n°8.245/91.

“Art. 22 – O locador é obrigado a:

[...]

“VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador."

Além da intermediação para venda e locação de imóveis, galpões e terrenos, há outros serviços realizados pelos corretores e que devem ser remunerados.

Estes serviços devem ser listados pelos sindicatos da categoria e possuem validade legal mediante à homologação da tabela pelos Conselhos Regionais.

Esta determinação está prevista na Lei nº 6.530/78, art. 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78, art. 16, inciso VIII:

Compete aos Conselhos Regionais:

“Homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos respectivos sindicatos".

É dever dos corretores e das imobiliárias possuir o conhecimento das determinações dos dispositivos legais acerca da cobrança e pagamento da remuneração.

Isso evita que as partes envolvidas nos negócios não sejam lesadas, ainda que de forma culposa.

E por falar em cobrança indevida de honorários, no tópico a seguir apresentaremos o “over-price”, prática que considerada errônea e que não deve fazer parte do dia a dia dos profissionais do mercado imobiliário. Acompanhe!

O que é o over-price

A expressão “over-price” ou “overprice”, originada do inglês, significa custo excessivo, bem ou serviço que está acima do preço.

Trazendo esta tradução para o contexto imobiliário, o “over-price” é definido como um ganho adicional, que se sobressai à remuneração habitual e justa que deve ser paga pelos serviços prestados.

Geralmente, o “over-price” é recebido de modo disfarçado, e as partes envolvidas no negócio não sabem que estão sendo prejudicadas.

Ou seja, todo valor pago ao profissional que esteja acima do que foi acordado e sem que o cliente tenha ciência dessa informação, é considerado “over-price”.

O “over-price” é uma ação que foge aos preceitos éticos e legais do exercício da profissão, sendo proibida pelo Conselho Regional e pelo Código de Ética Profissional, em seu Art. 6º, inciso III:

Art. 6º – É vedado ao Corretor de Imóveis:

III – promover a intermediação com cobrança de “over-price”;

O profissional que realiza o “over-price” está sujeito à multa pecuniária, que vai de 2 a 6 anuidades, tanto para a pessoa física quanto jurídica.

Quando a infração é praticada em sociedade com outros profissionais e/ou em parceria com imobiliárias, todos os envolvidos recebem, de forma individual, as penalidades determinadas no Código de Ética Profissional.

O que é a opção de venda

A opção de venda consiste em um contrato bilateral firmado entre o corretor ou imobiliária e o proprietário do imóvel, com o intuito de realizar a venda.

Para isso, o corretor ou a imobiliária se disponibilizam para oferecer os seus serviços, seguindo as condições determinadas em contrato.

O contrato de opção de venda geralmente é feito entre o corretor e a pessoa que deseja vender o imóvel, mas também pode ser firmado com o indivíduo que tem o interesse em comprar.

A opção de venda é a modalidade de negócio imobiliário que possui maior explanação na seção “Autorização para procura de imóvel” do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, na Resolução 005/78:

“Art. 1°- Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:

• a) nome e qualificação das partes;
• b) individualização e caracterização do objeto do contrato;
• c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
• d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
• e) menção da exclusividade ou não;
• f) remuneração do corretor e forma de pagamento;
• g) prazo de validade do instrumento;
• h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo da alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;
• i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.”

É preciso muito cuidado para a realização de um contrato de opção de venda, pois é bastante comum a ausência de algumas das informações acima listadas.

Por essa razão, o contrato torna-se juridicamente imperfeito, o que o deixa passível de ser anulado, caso surja alguma eventualidade acerca do direito do corretor em receber o seu pagamento, devido à recusa do contratante em pagar pelo serviço prestado.

Os casos judiciais mais recorrentes na esfera dos contratos de opção de venda são os que ocorrem o não preenchimento dos itens correspondentes ao prazo de validade da opção e as vendas efetuadas depois desse período.

Também existem situações em que o cliente só se pronuncia depois do vencimento da opção, podendo, inclusive, procurar o proprietário para realizar uma proposta.

A fim de preservar os seus direitos à comissão, é interessante que o corretor, no momento do término do contrato, informe por escrito ao proprietário o nome e a identificação das pessoas com as quais ele trabalhou.

Além disso, é viável a realização de um resumo especificando como se deu a realização dos contatos, indicando as datas de visitas e todas as informações que comprovem a tentativa de negociação, o que faz jus ao recebimento dos honorários.

O cliente pode assinar apenas uma autorização concedendo o trabalho com o imóvel. Entretanto, este pode ser revogado pelo cliente, o que deixa o corretor em situação de vulnerabilidade sobre os seus direitos.

O contrato de opção de venda é, de fato, a alternativa mais segura, visto que garante direitos e obrigações de ambas as partes.

Quando o contrato é bem elaborado e contempla todos os itens da Resolução 005/78, o cliente tem mínimas chances de se esquivar da obrigação de pagamento da comissão do corretor.

Ao contrário da autorização, que é uma ação unilateral, a de opção de venda é bilateral.

Sendo assim, todas as obrigações se aplicam a ambas as partes envolvidas, garantindo à parte que se sentir lesada o direito de reivindicar da outra parte o que lhe é garantido pela lei.

O Art. 726 do novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002) apresenta os critérios para a atividade de intermediação através de autorização escrita e com exclusividade:

“Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.”

Nessa perspectiva, o corretor de imóveis deve priorizar o trabalho com autorização escrita e com exclusividade, seja para a venda ou locação de imóveis.

O Decreto 81.871/ 78, no art. 5º, orienta que só é permitido ao corretor ou imobiliária fazer anúncio público de compra e venda de um imóvel por meio da opção de venda.

Este é o documento que lhes confere o direito de intermediar as transações imobiliárias:

“Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.”

Sobre o anúncio público para fins de venda e/ou locação de imóveis, a Resolução COFECI nº 458/95 propõe:

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE: 

Art. 1º - Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.

Art. 2º - Dos anúncios e impressos contará o número da inscrição de que fala o artigo 4º da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J”, quando se tratar de pessoa jurídica.

A não obediência a esta norma sujeita o infrator à pena pecuniária, que varia de uma a três anuidades, podendo ser aumentada em até seis anos em caso de reincidência fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.